表3.4.3 土地增值税税率表
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增值额占扣除项目金额比例 |
税率 |
速算扣除系数 |
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50%以下（含50%） |
30% |
0 |
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超过50%～100%（含100%） |
40% |
5% |
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超过100%～200%（含200%） |
50% |
15% |
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200%以上 |
60% |
35% |
4.应纳税额
土地增值税应纳税额的计算公式为：
应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）
或：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
土地增值额＝转让收入－扣除项目金额
5.税收优惠
（1）纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额计税。
（2）对个人转让房地产的，凡居住满5年或以上的，免征土地增值税；满3年未满5年的，减半征收；未满3年的，不实行优惠。
（3）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
（4）1994年1月1日前签订的房地产转让合同，无论房地产在何时转让，均免征土地增值税。
㈧契税
1.纳税人
契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。
2.纳税对象
契税的纳税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为。具体包括以下五种情况：
（1）国有土地使用权出让（转让方不交土地增值税）；
（2）国有土地使用权转让（转让方还应交土地增值税）；
（3）房屋买卖（转让方符合条件的还需交土地增值税）；
以下几种特殊情况也视同买卖房屋：
①以房产抵债或实物交换房屋；
②以房产做投资或做股权转让；
③买房拆料或翻建新房。
（4）房屋赠予，包括以获奖方式承受土地房屋权属。
（5）房屋交换（单位之间进行房地产交换还应交土地增值税）。
3.计税依据和税率
契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：
（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；
（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
（3）土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据；
（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益；
（5）房屋附属设施征收契税的依据：
①采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；
②承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
契税实行3%～5%的幅度税率。
4.应纳税额
契税应纳税额的计算公式为：
契税应纳税额＝计税依据×税率 |
